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Neuerungen und Anpassungen in der Wohnungsbauförderung

Mit dem Beschluss des Hamburger Senates vom 5. Februar 2019 sind die Richtlinien für die Wohnraumförderung für dieses Jahr in Kraft getreten. Folgende Neuerungen und Anpassungen in der Wohnungsbauförderung wurden dabei vorgenommen. Die entsprechenden Förderrichtlinien stehen jetzt zum Download zur Verfügung.Neuerungen und Anpassungen in der Wohnungsbauförderung

NEUBAU

Um den steigenden Baukosten Rechnung zu tragen, wurden neben einer pauschalen Erhöhung der Förderung um rund 2 % sowohl im 1. als auch im 2. Förderweg die zulässigen Anfangsmieten um 10 Cent angehoben: Im 1. Förderweg steigt die Anfangsmiete 2019 damit auf 6,60 Euro netto-kalt je Quadratmeter Wohnfläche und im 2. Förderweg auf 8,70 Euro.

Abgesehen von speziellen Bindungsdauern für bestimmte Zielgruppen betrug die regelhafte Bindungsdauer im geförderten Wohnungsbau seit 2007 stets 15 Jahre. Nach Erörterungen im „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ wird die regelhafte Bindungsdauer nunmehr auf 20 Jahre angehoben. Optionale Verlängerungen der Bindungsdauer bei Mietpreis- und Belegungsbindungen auf 30 Jahre werden im 1. Förderweg auch weiterhin möglich sein. Dabei sind Übergangsregelungen für Vorhaben vorgesehen, für die eine Anhandgabe eines Grundstückes der Freien und Hansestadt Hamburg bis zum 30. Juni 2019 erfolgt ist oder bei privaten Grundstücken, für die ein städtebaulicher Vertrag bis 30. Juni 2019 geschlossen wurde.

Mieterhöhungsmöglichkeiten werden für in 2019 geförderte Vorhaben im Mietwohnungsneubau auf 0,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche alle 2 Jahre begrenzt anstatt wie bisher auf 0,30 Euro. Der dadurch zusätzlich gedämpfte Mietanstieg in Sozialwohnungen wird während der Bindungszeit durch einen geringeren Förderabbau in derselben Höhe ausgeglichen.

Zur Kompensation der verlängerten Mindestlaufzeit für Bindungen und der eingeschränkten Mieterhöhungsmöglichkeiten sowie der dadurch im Anschluss an die Bindungszeit niedrigeren Miete wird ein allgemeiner Zuschuss pro Wohnung eingeführt. Bei 20-jähriger Laufzeit beläuft sich der Zuschuss bei Auszahlung zu Beginn der Förderzeit auf 1.000 Euro. Optional kann der Zuschuss auch am Ende der Bindungslaufzeit ausgezahlt werden, dann beträgt er 2.000 Euro pro Wohnung. Bei 30-jährigen Bindungsdauern erhöht sich dieser Zuschuss auf 1.500 Euro bzw. 4.500 Euro pro Wohnung.

Darüber hinaus wird die IFB Hamburg ab 2019 auf die Erhebung einer Verwaltungsgebühr verzichten – in Höhe von 1 % auf die bewilligte Förderung.

Das Einbringen privater Grundstücke für geförderten Wohnungsbau wird durch eine bessere Förderung erleichtert: Die bisherige Bemessungsgrenze für die anrechenbaren Kosten lag bei 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und wird ab 2019 auf 1.280 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angehoben.

Die einmaligen Zuschüsse für Aufzugsanlagen wurden erhöht. Die Struktur der Förderung wurde beibehalten, die beiden Förderbausteine jedoch in 2019 jeweils um 12% angehoben auf jetzt 22.400 Euro für die ersten drei Stationen und für alle weiteren 5.600 Euro.

Bei der Förderung von Fahrradstellplätzen wurde die Förderung von Darlehen auf Zuschüsse umgestellt. Zum anderen werden ab 2019 auch Außenstellplätze für Fahrräder förderfähig, sofern sie den Anforderungen der Förderrichtlinie entsprechen. Auch bei Überschreiten des Stellplatzschlüssels der Bauordnung für Fahrradstellplätze sind diese in Zukunft förderfähig.

Die Förderinstrumente für Wohnungen mit WA-Bindungen wurden für 2019 erneut weiterentwickelt. Der Zuschuss geförderter Neubauwohnungen für eine WA-Bindung über die gesamte Bindungslaufzeit wurde von 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat auf 2 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat angehoben.

Damit Mieterinnen und Mieter von Sozialwohnungen an modernen Mobilitätskonzepten teilhaben können, können nun im geförderten Mietwohnungsbau auch Carsharing-Stellplätze gefördert werden. Die Investitionskosten von durchschnittlich rund 23.000 Euro werden vollständig durch einen kostendeckenden Zuschuss getragen, so dass keine Mietzahlungen mehr notwendig werden. Im Gegenzug entfallen durch einen Carsharing-Stellplatz die Fördermöglichkeiten für vier individuelle Stellplätze.

Das Gutachten zum Thema Baukosten in Hamburg hatte ergeben, dass die Baukosten je Kfz-Stellplatz in einer Tiefgarage sich mit zunehmender Größe einer Stellplatzanlage stark verändern. Darum unterscheidet die Förderung jetzt nach zwei Größenklassen: Anstelle eines pauschalen Förderdarlehens von 12.000 Euro kann in Zukunft für Tiefgaragen mit bis zu 35 Kfz-Stellplätzen ein Förderdarlehen von 16.500 Euro je Stellplatz vergeben. Ab einer Kapazität von 36 Stellplätzen werden für jeden weiteren Stellplatz 11.600 Euro Förderdarlehen gewährt.

Kfz-Stellplätze auf einer Parkpalette werden weiterhin pauschal gefördert. Allerdings wird auch hier die Förderung an die Baukostenentwicklung angepasst.

Der Bau von Kompaktwohnungen, also besonders kleiner Wohnungen für Einpersonenhaushalte, wird in der Neubauförderung durch pauschale Zuschüsse, deren Höhe an die Wohnungsgröße gekoppelt ist, besonders gefördert. Die pauschalen Zuschüsse werden in jeder der drei Fallgruppen um jeweils 1.000 Euro pro Wohnung angehoben.

Es wurde ein neuer Förderbaustein für kompakte Bauvorhaben eingeführt, also für Bauvorhaben mit durchschnittlich außerordentlich geringen Wohnungsgrößen. Für Objekte, die aufgrund ihres besonderen Nutzungskonzeptes die Kriterien erfüllen, wird künftig ein einmaliger Zuschuss pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt - begonnen bei Größen von unter 52,5 Quadratmetern in Höhe von 75 Euro bis hin zu weniger als 37,5 Quadratmeter, dann kann ein Zuschuss in Höhe von 125 Euro gezahlt werden.

Ab 2019 können Investoren entscheiden, ob sie Dachgeschossausbauten im Rahmen der Neubauförderung mit 20-jähriger Mietpreis- und Belegungsbindung oder im Rahmen der Modernisierungsförderung mit 10-jähriger Bindung durchführen.

Die Höhe des Baudarlehens bei Dachgeschossausbauten im Rahmen der Neubauförderung wird von bisher 1.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf 2.000 Euro angehoben. Alternativ zum Baudarlehen kann der Investor einen erhöhten laufenden monatlichen Zuschuss erhalten. Dieser wird dann gegenüber der Regelförderung nicht mehr um 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, sondern um 1,00 Euro angehoben.

MODERNISIERUNG

Im Förderprogramm Modernisierung von Mietwohnungen wird in allen Segmenten ein Ausgleich für gestiegene Baukosten in Höhe von 2% vorgenommen.

Außerdem werden im Programmsegment A für energetische Modernisierungen die Zuschüsse in den anspruchsvolleren Stufen 2 bis 4 zwischen 32 % und 104 % erhöht.

Im Rahmen der Modernisierungsförderung für Mietwohnungen im Programm B „Ausstattungsverbesserungen und umfangreiche Modernisierungen“ können Dachgeschossausbauten zukünftig mit sonstigen Modernisierungen kombiniert oder als Einzelmaßnahme gefördert werden.

BESTAND

Es wurde die Möglichkeit eröffnet, bei Wohnungen, die mit einer Mietpreis- und Belegungsbindung im 1. Förderweg gefördert wurden und deren Bindung in der nächsten Zeit ausläuft, eine Bindungsverlängerung für weitere 10 Jahre einzugehen. Neben der Möglichkeit einer Umwandlung des ursprünglichen Baudarlehens werden über die neue Bindungsdauer laufende Zuschüsse in Höhe von 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt.

Zudem können mit einem neu entwickelten Förderprogramm jetzt auch im ungebundenen Wohnungsbestand WA-Bindungen angekauft werden. Die Belegung einer freien Wohnung mit einem WA-berechtigten Haushalt kann fortan mit einem Zuschuss in Höhe von 2,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat über einen Zeitraum von maximal 10 Jahren gefördert werden.